О неправомерности повышения размера платы за содержание и текущий ремонт жилья
В сентябре 2019 г. я получил счет за август 2019 г. на оплату коммунальных услуг от исполнителя ООО « Региострой», ул. Станционная д. 27., где в графе содержание и текущий ремонт жилья, кв.м. стояла сумма 43.20 рублей, в счете за июль 2019 г. стояла сумма 40.70 рублей.
Согласно п. 4.5 договора управления размер платы за управление, содержание и ремонт жилого (нежилого) помещения устанавливается ежегодно решением общего собрания собственников помещений в МКД. В случае если собственники помещений в МКД на общем собрании не приняли решение об установлении размера платы за содержание и ремонт жилого (нежилого) помещения на очередной год, размер платы за содержание и ремонт жилого (нежилого) помещения принимается в размере последнего принятого тарифа увеличенного на индекс инфляции, установленный нормативно-правовыми актами действующего законодательства РФ.
На момент заключения договора плата за услуги по управлению, содержанию и ремонту общего имущества МКД в рамках настоящего Договора, устанавливается в соответствии с решением общего собрания собственников помещений, утвержденных протоколом общего собрания от 24.12.2014г. и составляет - 38.57 руб. за 1кв.м. в месяц.
В августе 2019 г. установленный размер платы за управление, содержание и ремонт жилого (нежилого) помещения проиндексирован управляющей компанией самостоятельно, Информации и оповещения жильцов о проведении общего собрания не было.
Вместе с тем п. 7 ст. 156 ЖК РФ предусмотрено, что размер платы за содержание и ремонт жилого помещения в многоквартирном доме определяется на общем собрании собственников помещения в таком доме. Размер платы за содержание и ремонт жилого помещения в многоквартирном доме определяется с учетом предложений управляющей организации и устанавливается на срок не менее чем один год. Из положений ст. ст. 154,156,162 ЖК РФ вытекает то, что возможность индексации управляющей компанией с учетом уровня инфляции размера платы за ремонт и содержание жилья нормами ЖК РФ, другими федеральными законами и иными нормативными актами РФ не предусмотрена.
Таким образом, указанные положения являются ничтожными, условия договора ущемляют права собственников помещений дома, подписание такого договора не имеет правового значения. Как свидетельствует недавняя судебная практика, подобные положения в договорах противоречат законодательству. Соответственно, ежегодная индексация платы за содержание и ремонт со стороны управляющей компании незаконна.
Процедура изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в многоквартирном доме регламентирована нормами жилищного законодательства, которые являются специальными нормами, регулирующими эти правоотношения.
В силу действующего жилищного закона – ст. 156 ЖК РФ изменение размера платы за содержание и ремонт общего имущества возможно только по результатам проведенного в установленном законом порядке общего собрания либо внеочередного общего собрания собственников помещений многоквартирного дома, по вопросу изменения размера платы за управление, содержание и ремонт жилого (нежилого) помещения не проводилось, общим собранием собственников многоквартирного дома такого решения не принималось.
По ЖК РФ, устанавливать размер платы за содержание и ремонт в многоквартирном доме вправе: если в доме не создано ТСЖ или жилищный кооператив – общее собрание собственников помещений по предложению управляющей компании на основании расчётов в договоре управления домом (ст. 162, п. 3, п/п 3, ст. 156, п.), также управляющая компания (УК) не вправе взимать такую плату по расценкам выше утверждённых органом местного самоуправления, если на этот счёт не принято решение общего собрания собственников.
Из указанных норм закона и подзаконных актов следует, что они не допускают со стороны управляющей организации такого действия как индексации, представляющей по своей сути лишь арифметическое действие (умножение ранее действовавших тарифов на избранный управляющей компанией показатель индекса-дефлятора), поскольку в силу жилищного закона установление нового размера платы за содержание и ремонт общего имущества зависит от волеизъявления собственников многоквартирного дома, а также от необходимости проведения тех или иных работ (в каждом случае разных в многоквартирном доме (домах), требующих разного размера финансирования этих работ.
В договоре управления многоквартирным домом», как на основания проведенной в одностороннем порядке управляющей организацией индексации, основанной на ошибочном толковании норм материального права. Жилищный закон включает в себя определение иного порядка изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения собственниками многоквартирного дома, который и должен был соблюдаться управляющей организацией.
Также в конце года Управляющая организация должна представить предложения по установлению размера платы за содержание на следующий год. Это должна быть смета, где будут указаны все работы и услуги.
Это значит, что в сметы должна быть четко отделена плата за услуги и работы по управлению многоквартирным домом от платы за услуги и работы по содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме.
Таким образом вопреки установленному жилищным законом порядку управляющая организация в одностороннем порядке проиндексировала ранее действовавшие тарифы, чем грубо были нарушены права собственников помещений многоквартирного дома, управляющая организация не могла руководствоваться как основанием проведения индексации пунктом 4.5 договора управления, поскольку он напрямую противоречит нормам жилищного закона и не имеет правового значения.
УК должна была уведомить о повышении размера платы в установленные ч. 13 ст. 155 ЖК РФ сроки (не позднее чем за 30 дней до даты представления платежных документов, на основании которых будет вноситься плата за жилое помещение и коммунальные услуги в ином размере).
Пункт 4.12 договора управления – при изменении размера платы за коммунальные услуги, тарифов и нормативов потребления коммунальных услуг – данная информация размещается Управляющей организацией на официальном сайте Управляющей организации, не позднее 30 дней до даты выставления платежных документов на основании которых будет вносится плата собственниками.
С июня 2015г. в РФ вступили в силу изменения в ЖК РФ, так же с июля 2014г принят Федеральный закон «О лицензировании Управляющих компаний». В связи с этим изменились требования к оформлению информационных щитов управляющей компанией.
На досках объявлений внутри подъездов многоквартирных домов, в офисе, на участке Управляющей компании, и на официальном сайте Управляющей организации должна была содержаться информация о проведении общего собрания и повышение размера платы за содержание и ремонт жилого (нежилого) помещения принимаемого в размере последнего принятого тарифа увеличенного на индекс инфляции, установленный нормативно-правовыми актами действующего законодательства РФ, но в нарушении требований законов, ЖК РФ и договора управления данной информации размещено не было.
На основании вышеизложенного ПРОШУ:
1. Рассмотреть мое заявление в сроки, указанные в ст. 12. п. 1. Федерального закона от 02.05.2006 N 59-ФЗ (ред. от 27.12.2018) "О порядке рассмотрения обращений граждан Российской Федерации."
2. Принять меры реагирования и провести проверку УК ООО «Региострой».
3. После проведения проверочных мероприятий направить мне письменный ответ о принятом решении.